주식회사 한목
BUSINESS
역설계 조사
REVERSE ENGINEERING SURVEY
도면이 없는 건물도,
실측과 시험으로 다시 그립니다
역설계 조사는 철거(해체) 대상 건물을 실측하고 비파괴 시험·철근 탐사를 실시해 현황 도면으로 복원하고, 철거 공법 선정을 위한 구조 검토의 기초자료를 수집하는 조사입니다.
준공 도면이 유실됐거나 증개축으로 현황이 달라진 노후 건물은 해체계획서의 구조안전계획을 세울 수 없습니다. 한목은 「철거대상 건물 역 설계 조사 서식」 저작권을 보유하고 있으며, 사당 3구역 재건축 사업의 철거대상 건물 역설계 조사를 수행했습니다.
WHEN
이런 경우에 필요합니다
도면이 없는 노후 건물
준공 도면이 유실되었거나 증개축으로 현황과 다른 건물은 구조 부재의 위치·치수·강도를 알 수 없어 해체 순서와 장비 하중을 검토할 수 없습니다. 해체계획서 작성기준 제6조 제3항이 설계도서가 없는 건축물에 직접 조사를 요구하는 대상입니다.
해체계획서 작성
해체계획서에는 작업순서·해체공법 및 구조안전계획이 포함되어야 합니다(건축물관리법 시행규칙 제12조). 건축물에 장비를 올려 해체하거나 허가권자가 필요하다고 판단한 경우에는 현장 조사내용·결과, 작용하중, 해체순서별 구조설계도서를 담은 구조안전성 검토보고서를 첨부해야 하며(작성기준 제13조 제2항), 역설계 조사 결과가 그 기초자료가 됩니다.
재건축·재개발 단지
연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·지상층과 지하층을 포함해 3개 층 이하의 세 조건을 모두 충족하지 않는 건물의 전체 해체는 허가 대상이며, 허가권자는 건축위원회 심의를 거쳐 허가 여부를 결정합니다(건축물관리법 제30조). 여러 동을 일괄 조사해 두면 심의 대응이 수월합니다.
PROCESS
조사 절차
사전 검토·현장 답사
건축물대장, 잔존 도면, 증개축 이력을 확인하고 조사 범위와 접근 방법을 정합니다.
실측
층수(층고 포함)·높이·폭, 기둥·보·슬래브·벽체 배치, 캐노피·발코니 등 캔틸레버 부재를 측정합니다. 설계도서가 있는 건축물의 확인 항목(작성기준 제6조 제2항)을 실측으로 재구성합니다.
비파괴 시험
콘크리트 비파괴강도, 강재 강도, 용접부 결함을 시험합니다(작성기준 제6조 제3항 항목).
철근 탐사
주요 부재의 철근 위치·간격·피복두께를 탐사해 배근 상태를 파악합니다(한목 추가 조사 항목).
도면화
실측·시험 결과를 평면도·입면도·단면도·구조 부재 배치도로 작성합니다.
기초자료 정리·전달
변위·변형·균열 현황과 함께 정리해 해체계획서 작성자(건축사사무소 또는 건축구조 등 직무범위를 등록한 기술사사무소)에게 전달합니다.
EQUIPMENT
사용 장비와 시험 방법
| 조사 항목 | 장비·방법 | 측정 내용 | 활용 |
|---|---|---|---|
| 실측 | 레이저 거리측정기, 토탈스테이션, 3D 레이저 스캐너 | 층고·스팬·부재 단면 치수 | 현황 도면 작성 |
| 외관 기록 | 360° VR 카메라, 드론 | 외벽·지붕·접근 곤란부 영상 | 박락 우려 마감재, 캔틸레버 확인 |
| 콘크리트 강도 | 반발경도법(슈미트해머), 초음파법 | 콘크리트 비파괴강도 | 잔류 구조물·장비 탑재 하중 검토 |
| 철근 탐사 | 전자기 유도식 철근탐사기, GPR | 철근 위치·간격·피복두께 | 구조 부재 배근 추정 |
| 강재 | 경도 측정, 용접부 비파괴 검사 | 강재 강도, 용접부 결함 | 철골 부재 안전성 검토 |
| 변위·변형 | 건물경사계, 균열 게이지 | 기울기, 균열 폭·길이 | 구조적 취약부 표기 |
장비·방법은 일반적인 예시이며, 실제 보유·사용 장비와 시험 규격은 담당자 확인 후 확정합니다.
DELIVERABLES
산출물
- 현황 실측 도면(평면·입면·단면, 구조 부재 배치도)
- 비파괴 시험 결과표(콘크리트 강도, 강재 강도, 철근 배근)
- 변위·변형·균열 현황도 및 사진 대장
- 역설계 조사 보고서(한목 저작권 등록 서식 「철거대상 건물 역 설계 조사 서식」 적용)
- 해체계획서 작성기준 제6조(해체 대상건축물 조사)에 따른 사전조사 결과와, 제13조 제2항 구조안전성 검토보고서의 '현장 조사내용 및 조사결과' 항목에 바로 반영 가능한 자료
LEGAL
관련 법령 — 해체계획서
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 해체 허가·신고 | 건축물을 해체하려면 원칙적으로 허가권자의 허가가 필요하며, 주요구조부 해체를 수반하지 않는 일부 해체나 연면적 500㎡ 미만·높이 12m 미만·지상층과 지하층을 포함해 3개 층 이하를 모두 충족하는 건물의 전체 해체는 신고 대상입니다(건축물관리법 제30조 제1항). 신고 대상이라도 주변에 버스정류장·도시철도 역사 출입구·횡단보도 등 조례로 정한 시설이 있거나 외벽에서 건축물 높이 범위 안에 조례로 정한 폭 이상의 도로가 있으면 허가를 받아야 합니다(제2항). |
| 해체계획서 | 허가 대상은 건축사사무소 개설신고자 또는 건축구조 등 직무범위를 등록한 기술사사무소 개설등록자가 작성·서명날인하고, 신고 대상은 같은 자격자가 검토·서명날인합니다(제30조 제4항·제5항). 해체공사 개요, 건축설비 처리, 작업순서·해체공법·구조안전계획, 안전관리대책, 해체물 처리계획, 부지정리·인근 환경 보수의 6개 항목이 포함되어야 합니다(시행규칙 제12조). |
| 대상건축물 조사와 주변조사 | 해체계획서 작성기준(국토교통부고시 제2022-446호) 제6조는 해체 대상건축물 조사를, 제5조 제1항은 인접 건축물의 용도·높이·구조형식·이격거리 등 주변조사를 요구합니다. 한목의 연도변조사는 제5조의 인접 건축물 조사에, 역설계 조사는 제6조에 대응하므로 두 조사를 함께 수행하면 사전조사 항목의 상당 부분을 한 번에 준비할 수 있습니다. |
| 국토안전관리원 검토 | 특수구조 건축물, 10톤 이상 장비를 올려 해체하는 건축물, 폭파 해체 건축물은 허가권자가 국토안전관리원에 해체계획서 검토를 의뢰합니다(건축물관리법 제30조 제8항, 시행령 제21조). |
| 변경허가·변경신고 | 허가·신고 후 해체계획서와 다른 해체공법을 적용하는 등 대통령령으로 정한 사항을 변경하면 변경허가를 받거나 변경신고를 해야 합니다(제30조의3). 조사 결과 도면과 현황이 달라 공법이 바뀌는 경우에 해당할 수 있으므로 조사는 해체계획서 확정 전에 마치는 것이 좋습니다. |
| 벌칙 | 허가(신고) 없이 해체하다 공중의 위험을 발생시키거나, 해체계획서를 부실하게 작성·검토해 중대한 파손과 공중의 위험을 발생시키면 10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금, 사람을 사상에 이르게 하면 무기 또는 1년 이상의 징역에 처해집니다(제51조). |
PROJECTS
대표 수행 현장
철거대상 건물 역설계 조사
사당 3구역 재건축 사업
사당 3구역 조합 발주, 하이브리텍. 재건축 구역 내 철거 대상 건물을 일괄 실측·시험해 현황 도면화.
FAQ
자주 묻는 질문
설계도서가 있는 건축물도 작성기준 제6조 제2항은 용접부·이종재료 접합부·철근 이음 및 정착 상태, 박락 우려 내·외장재, 캐노피·발코니 등 캔틸레버 부재를 확인하도록 정하고 있습니다. 증개축 이력이 있거나 도면과 현황이 다른 경우에는 현장 실측·비파괴 시험으로 확인하는 것이 안전합니다.
아닙니다. 해체계획서는 건축사사무소 또는 건축구조 등 직무범위를 등록한 기술사사무소가 작성·검토해야 합니다. 역설계 조사는 그 작성자가 구조안전계획을 수립할 수 있도록 현황 도면과 시험 결과를 제공하는 기초조사입니다. 석면조사·유해물질 조사(작성기준 제7조)는 별도 조사입니다.
동수, 연면적, 층수, 접근 가능 여부에 따라 달라지므로 현장 답사 후 산정합니다. 재건축 단지처럼 여러 동을 해체하는 경우 단지 단위로 계획하는 것이 효율적입니다.
해체계획서 확정 전에 조사를 마치는 것이 비용을 아끼는 길입니다
건축물대장·잔존 도면을 보내주시면 조사 범위와 동별 소요 일정을 검토해 드립니다.
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참고 법령·자료
- 건축물관리법 제30조(건축물 해체의 허가) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?lsiSeq=266691&joNo=0030&joBrNo=00&do…
- 건축물관리법 제30조의3(변경허가·변경신고)·제51조(벌칙) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/법령/건축물관리법
- 건축물관리법 시행규칙 제12조(해체계획서의 작성) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=271531&joNo=0012&joBrNo=00&doc…
- 건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준(국토교통부고시 제2022-446호, 2022.8.4. 시행) — 서산시 게시 법제처 출력본 — www.seosan.go.kr/DATA/bbs/127/20250124113454851Pxnr1T.pdf
- 한국건축물관리지원센터 FAQ(2차 출처) — www.kbmsc.or.kr/page/faq.html