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BUSINESS
연도변조사란?
WHAT IS 연도변조사
공사가 시작되기 전,
주변 건물의 '지금'을 기록합니다
연도변조사는 공사 영향권 안에 있는 인접 건축물·시설물의 현재 상태(균열·기울기·누수 등)를 착공 전에 조사·기록해 공사 전 초기치를 확보하고, 공사 중·후의 변화와 비교해 피해 여부와 원인을 객관적으로 판단하기 위한 기초조사입니다.
서울시도 지하철 공사 민원 대응과 관련해 '연도변 조사'를 "공사 중 민원 대응을 위해 공사 현장 인접 건축물·시설물을 착공 전에 사전 현황조사(균열·누수 등)하는 것"으로 설명하고 있으며, 국토교통부 지침 해설서는 터파기 구간 계측계획에서 '건물 상태조사 결과를 반영한 굴착 영향범위 내 연도변 건물 관리대책'을 세우도록 하고 있습니다.
WHY
왜 착공 전에 해야 할까요
'원래 있던 손상'은 착공 전에만 증명됩니다
공사가 시작되면 기존 손상과 새 손상을 구분할 방법이 없습니다. 건축분쟁전문위원회 사례집도 공사 완공 무렵의 사진만으로는 인과관계를 인정하기 어렵다고 지적합니다. 착공 전 기록만이 비교 기준(초기치)이 됩니다.
민원·분쟁에서 양쪽 모두의 근거가 됩니다
손해배상에서 인과관계 입증책임은 원칙적으로 피해를 주장하는 쪽에 있지만, 시공사도 기존 손상 자료가 없으면 책임 비율을 다투기 어렵습니다. 사전조사 보고서와 계측 자료는 환경분쟁조정·건축분쟁조정·소송에서 핵심 증거로 쓰입니다.
안전관리계획·지하안전평가의 입력자료입니다
건설기술 진흥법의 안전관리계획(공사장 주변 안전관리대책·계측계획), 지하안전평가의 '주변 시설물의 안전성 분석', 해체계획서의 주변조사는 모두 인접 건축물의 현황을 전제로 합니다.
FACTS
숫자로 보는 공사장 민원
83.3%
환경분쟁 중 소음·진동 피해 비율
1991~2023년 누계 5,292건 중 4,411건 — 중앙환경분쟁조정위원회 2023년 사례집
134건
2023년 공사장 소음·진동 분쟁 처리 건수
2023년 처리 189건 중 — 같은 사례집
25.7%
건축물(균열 등) 피해가 포함된 환경분쟁
누계 건축물 피해 4.8% + 건축물·정신적 피해 20.9%(계산값)
52%
건축분쟁 중 '건물 피해' 유형
건축분쟁전문위원회 2015~2024년 처리 2,271건 기준 — 2024 사례집
2023년 전국 소음·진동 민원 156,927건 가운데 공사장 소음 민원은 118,094건(75.3%)으로 가장 많았습니다(환경부, 2023년 소음·진동 관리시책 추진실적).
LEGAL BASIS
법적·행정적 근거
| 근거 | 내용 | 연도변조사와의 관계 |
|---|---|---|
| 건설기술 진흥법 시행령 제98조 | 지하 10m 이상 굴착공사, 폭발물 사용 공사(20m 안에 시설물), 10층 이상 건축물 공사 등은 안전관리계획을 수립해 착공 전 발주청·인허가기관에 제출 | 인접 시설물 현황이 계획 수립의 전제 |
| 같은 법 시행령 제99조·시행규칙 별표 7 | 공사장 주변의 안전관리대책(발파·진동·소음·지하수 차단으로 인한 주변지역 피해방지대책, 굴착공사 계측계획) 필수. 별표 7은 현장여건분석에 '인접시설물 제원', 주변시설물 안전 관련 협의서류·지반침하 계측계획을 포함 | 조사 결과가 협의서류·계측계획의 실체 |
| 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 제13조·제23조·별표 2 | 굴착깊이 20m 이상 또는 터널공사 → 지하안전평가, 10m 이상 20m 미만 → 소규모 지하안전평가. 평가항목에 '주변 시설물의 안전성 분석' 포함 | 평가의 입력자료 |
| 같은 법 시행령 별표 1 비고 | 굴착 지역 경계에서 굴착깊이의 4배 이내에 시설물이 없으면 평가 대상에서 제외(2018.12.31. 신설) | 영향권 설정의 법령상 기준(4H) |
| 건축물관리법 제30조·해체계획서 작성기준(국토교통부고시 제2022-446호) 제5조 | 해체계획서 작성 전 인접 건축물의 용도·높이·구조형식·이격거리, 옹벽·사면, 지하매설물 등 주변조사 | 해체공사 단계 조사의 직접 근거 |
| 서울특별시 건축 조례 제7조(굴토 심의) | 깊이 10m 이상·지하 2층 이상 굴착, 굴착깊이 2배 범위 내 노후건축물(RC조 등 30년·조적조 등 20년 경과)이나 2m 이상 옹벽·석축이 있는 공사 등은 굴토 전문위원회 심의 | 인접 노후건축물의 존재 자체가 심의 요건 |
| 서울시·자치구 건축허가 안내문(강동구 2025.3.) | 지하층 굴토 시 인접 건축주와 협의한 사전조사를 적극 권장. 지하 2층 이상 또는 깊이 10m 이상 굴토 시 관계전문가 약식 조사서 작성·보관 권고 | 인허가 단계의 요구·권장 |
| 산업안전보건기준에 관한 규칙 제38조 | 굴착면 높이 2m 이상 굴착·해체작업 전 지형·지반·지층 사전조사와 작업계획서 작성 | 작업계획의 전제 조사 |
| 소음·진동관리법 제21·22조, 시행규칙 별표 8 | 공사장 생활소음·진동 규제기준, 특정공사 사전신고·저감대책 | 사중조사 소음·진동 측정의 평가 기준 |
| 민법 제241조·제750조·제758조, 환경정책기본법 제44조 | 토지 심굴 금지(충분한 방어공사 시 예외), 불법행위·공작물 책임, 환경오염 피해 무과실책임 | 분쟁 시 책임 판단의 법리 |
참고
연도변조사 자체를 직접 의무화한 단일 조문은 없습니다. 그러나 안전관리계획·지하안전평가·해체계획서 등 법정 서류와 지자체 인허가 조건이 인접 건축물의 현황 자료를 요구·권장하고 있어, 실무에서는 착공 전 조사가 표준 절차로 자리 잡았습니다.
WHEN & WHERE
언제, 어디까지 조사할까요
조사 시기
사전조사 — 철거·굴착 착수 전
주민 협의 후, 공사 착수 최소 1~2주 전에 완료합니다. 모든 계측기의 설치와 초기치 측정은 굴착 전에 끝나야 합니다(KCS 21 30 00).
사중조사 — 공사 중
굴착·항타·발파 등 진동이 큰 공정에 맞춰 주기적으로 변위를 측정하고 기존 손상의 진행 여부를 확인합니다.
사후조사 — 굴착 완료·준공 후
사전조사 자료와 비교해 공사 영향 여부를 판단하고, 보수·보강 검토의 근거를 만듭니다.
조사 범위 — 통용되는 기준값
| 기준 | 영향 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 가설흙막이 공사 표준시방서 KCS 21 30 00:2024 표 3.16-1 | 사질토 2H · 점성토 4H · 암반 1H(불연속면 존재 시 2H) | H = 굴착깊이. 인접지반 수평영향거리 |
| 사후지하안전영향조사 매뉴얼(국토교통부) | Ⅰ지역(모래, 연약~견고한 점토) 2.0H · Ⅱ지역(매우 연약~연약한 점토) 4.0H | Peck 곡선 기반, 노후 건물은 보수적 접근 명시 |
| 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 별표 1 비고 | 굴착 경계에서 굴착깊이의 4배 | 평가 제외 판단 거리 |
| 서울특별시 건축 조례 제7조 | 굴착깊이의 2배 범위 내 노후건축물 | 굴토 심의 대상 판단 |
| 국가철도공단 터널 발파 사례(2018) | 발파지점에서 150m 이내 모든 주택 | 환경영향평가 영향범위(60m)의 2.5배로 확대 조사·계측 |
한목은 위 기준값에 지반조건·흙막이 공법·건물 노후도·민원 발생 가능성을 반영해 조사 범위를 제안하고, 발주처·시공사와 협의해 확정합니다.
CASES
분쟁에서 사전조사는 이렇게 쓰였습니다
중앙환경분쟁조정위원회 22-3-180 (2023)
사전조사 손상 110개 + 균열계 +0.7mm → 건물피해 청구 기각
도로공사장(지하차도, 굴착 약 13m) 인근 32년 된 고시텔 소유자가 건물피해 9,400만원을 청구. 시공사가 2014년 12월 실시한 인접건물 사전조사 보고서(균열·마감박리 등 손상 110개 기록)와 균열계 계측치(변위 +0.7mm, 기준 이내)가 '공사로 인한 신규 결함 없음' 판단의 핵심 근거가 됐습니다.
건축분쟁전문위원회 2024 사례집 사례 1
32년 노후 건물, 사전현황조사 보고서로 기존 결함 입증
의료시설 신축공사 인접 2층 연와조 주택(1991년 사용승인)의 지반침하·균열·누수 보상 요구. 시공사의 사전현황조사 보고서와 비교해 대부분 변화가 없음을 확인하고 일부 항목만 인정해 조정 성립. 위원회는 '건물소유자 입회하 철저한 사전조사와 계측관리보고서 확보'를 시사점으로 제시했습니다.
같은 사례집 사례 11
조사를 거부당해 외부 사진만 남긴 현장의 분쟁
1970년 준공 시멘트블록조 주택 소유자가 조사를 거부해 시공사는 외부 사진만 확보한 채 지하 15.05m를 굴착. 분쟁에서 '사전조사 요청을 받은 사실이 없다'는 반박에 부딪혔습니다. 거부 시에도 협조 요청·거부 사실을 기록으로 남겨야 하는 이유입니다.
판례
인천지방법원 부천지원 2018가합105469 판결(2019)은 지하 6층 신축공사 시공사에게 '지반 지질조사와 인접건물 현황 사전조사 결과를 바탕으로' 지하수 유출·토사 유실 방지 대책을 세울 주의의무가 있다고 보고, 흙막이에 적절한 차수공법을 병행하지 않아 인접 건물에 균열·기울어짐이 생긴 데 대해 70%의 책임을 인정했습니다.
대법원 1992.12.8. 선고 92다34162 판결은 지반붕괴 예방조치 없이 굴착공사를 해 인근 주택에 균열·파손이 생긴 경우 재산상 손해 외에 정신적 고통에 대한 위자료도 인정했습니다.
HANMOK
한목의 연도변조사
저작권 등록 조사 서식
「연도변조사 보고서식」(2020.11.)과 「연도변조사 민원안정성 등급평가」(2021.01.) 서식을 한국저작권위원회에 등록해 사용합니다.
특허 기술로 누락을 줄입니다
「360도 VR 카메라를 이용한 연도변 조사 서비스 제공 시스템」(제10-2388777호)과 「드론을 이용한 연도변 조사 서비스 제공 시스템」(제10-2484280호)으로 전면 촬영·항공 기록을 결합합니다.
보고서 법무 공증
조사 보고서를 공증인법에 따른 사서증서 인증으로 공증해 '그 날짜에 그 내용의 보고서가 존재했다'는 사실을 공적으로 남깁니다(인증일자 = 확정일자, 대법원 98다28879).
사전→사중→사후 일관 수행
같은 위치·같은 조건으로 재측정해 비교의 신뢰도를 높입니다. 사중조사에서는 소음·진동 측정을 함께 수행할 수 있습니다.
SERVICES
한목의 연도변조사 서비스
FAQ
자주 묻는 질문
안전진단은 시설물안전법에 따라 구조물의 안전성(내력)을 평가하는 법정 점검·진단이고, 연도변조사는 공사 전 인접 건축물의 상태를 기록·계측해 공사 후 변화와 비교하기 위한 현황조사입니다. 조사 항목과 등급 체계는 국토교통부 세부지침의 상태평가기준을 준용하지만, 목적은 '비교 가능한 기록'에 있습니다.
연도변조사를 직접 명령한 단일 조문은 없습니다. 다만 지하 10m 이상 굴착 등은 안전관리계획, 10m·20m 이상은 (소규모)지하안전평가, 해체공사는 해체계획서의 주변조사가 법정 요건이며, 서울시 등 지자체 인허가 안내문은 인접 건물 사전조사를 적극 권장합니다. 분쟁이 생겼을 때 착공 전 기록이 없으면 시공사가 불리해지는 것이 실무의 현실입니다.
강제로 들어갈 수는 없습니다. 조사 취지를 설명·설득하고, 공문·문자·방문 기록을 남기며, 끝까지 거부하면 「인접건물 사전조사 협조 요청」 내용증명을 발송합니다. 외부에서 보이는 범위만이라도 촬영·기록하고 보고서에 불응 사실을 기재해 둡니다.
대상 건물 수·세대수·연면적·노후도·계측 지점 수·사중·사후조사 포함 여부에 따라 달라집니다. 현장 자료(위치, 굴착깊이·공법, 공사 기간)를 주시면 영향권을 검토해 견적을 드립니다.
현장 정보를 보내주시면 영향권과 조사 범위를 먼저 검토해 드립니다
현장 주소, 굴착깊이·공법, 공사 기간, 인접 건물 수를 알려주시면 1~2일 안에 조사 계획과 견적을 회신합니다.
참고 법령·자료
- 서울시 설명자료(2025.3.25.) '연도변 조사' 정의 각주 — 서울시 언론담당관 — mediahub.seoul.go.kr/archives/2013858
- 지하안전영향평가서등 및 지하안전점검 지침 해설서(2017.12.) — 국토교통부(CODIL) — www.codil.or.kr/filebank/original/RK/OTKCRK180847/OTKCRK180847.pdf
- 건설기술 진흥법 시행령 제98조(안전관리계획의 수립) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=286847&joNo=0098&joBrNo=00&doc…
- 건설기술 진흥법 시행령 제99조(안전관리계획의 수립 기준) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=286847&joNo=0099&joBrNo=00&doc…
- 건설기술 진흥법 시행규칙 [별표 7] 안전관리계획의 수립기준 — 건설공사 안전관리 종합정보망(CSI) 게시본(2020.3.18. 개정) — www.csi.go.kr/htdocs/about_smp_001.pdf
- 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 제13조(지하안전평가 대상사업의 규모 등) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=283007&joNo=0013&joBrNo=00&doc…
- 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 제23조(소규모 지하안전평가 대상사업) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=283007&joNo=0023&joBrNo=00&doc…
- 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 [별표 1]·[별표 2] — 국가법령정보센터 법령 본문 '별표/서식' 탭 — www.law.go.kr/법령/지하안전관리에관한특별법시행령
- 지하안전관리에 관한 특별법 시행령 일부개정령(대통령령 제29461호, 2018.12.31.) 신·구법 비교 — 굴착깊이 4배 이내 시설물 기준 신설 — www.law.go.kr/LSW/nwRvsLsInfoR.do?lsiSeq=206494
- 건축물관리법 제30조(건축물 해체의 허가) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW//lsSideInfoP.do?lsiSeq=266691&joNo=0030&joBrNo=00&do…
- 건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준(국토교통부고시 제2022-446호, 2022.8.4. 시행) — 서산시 게시 법제처 출력본 — www.seosan.go.kr/DATA/bbs/127/20250124113454851Pxnr1T.pdf
- 서울특별시 건축 조례 제7조(기능 및 절차 등) — 자치법규정보시스템(ELIS) — www.elis.go.kr/allalr/selectAlrBdtOne?alrNo=11000139000002&histNo=099&…
- 건축허가에 따른 안내문(2023) — 서울특별시 — news.seoul.go.kr/citybuild/files/2023/08/64c8b8736dc922.30422441.pdf
- 건축허가에 따른 조건 및 안내문(서울시 건축표준 및 강동구 허가 안내문, 2025.3.) — 강동구청
- 산업안전보건기준에 관한 규칙 제38조(사전조사 및 작업계획서의 작성 등) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=273603&joNo=0038&joBrNo=00&doc…
- 소음·진동관리법 제21조·제22조 — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW/lsSideInfoP.do?lsiSeq=276753&joNo=0022&joBrNo=00&doc…
- 소음·진동관리법 시행규칙 [별표 8] 생활소음·진동의 규제기준 — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/LSW//flDownload.do?flSeq=70207085
- 민법 제241조·제214조·제750조·제758조 — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/법령/민법
- 환경정책기본법 제44조(환경오염의 피해에 대한 무과실책임) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/법령/환경정책기본법/제44조
- 2023년 환경분쟁조정사례집(제32집) — 환경부 중앙환경분쟁조정위원회(2024.9.) — ecc.mcee.go.kr/upload/case/1730761564286.pdf
- 2024 건축분쟁조정 사례집 — 건축분쟁전문위원회 사무국(국토안전관리원, 2025.3.) — www.yeonsu.go.kr/UpFiles/board_1/%5B%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B6%84%EC%9F%…
- 2023년 소음·진동 관리시책 시·도별 추진실적 — 환경부(2024.9., 국회도서관 수록본) — clik.nanet.go.kr/clikr-collection/policyinfo/228/1076/2024/CLIKC580973…
- 가설흙막이 공사 KCS 21 30 00:2024 — 국가건설기준센터(원문), 확인에 사용한 전사본은 2차 출처 — www.kcsc.re.kr
- 사후지하안전영향조사 매뉴얼 — 국토교통부(CODIL 2020.7. 게시 PDF) — www.codil.or.kr/filebank/files/202007/policy/BBS_202007300925528811.pd…
- 국가철도공단 보도참고자료(2018.12.24.) — 터널 발파 150m 이내 주택 건물상태 조사·계측 — www.kr.or.kr/boardCnts/view.do?boardID=52&page=56&boardSeq=1111489
- 인접공사로 인한 손해배상 > 요건사실 — 대한법률구조공단 — support.klac.or.kr/front/contents/06/02006-01.do
- 인천지방법원 부천지원 2019.12.13. 선고 2018가합105469 판결(항소심 서울고등법원(인천) 2021.10.7. 선고 2020나10037) — CaseNote — casenote.kr/인천지방법원_부천지원/2018가합105469
- 대법원 1992.12.8. 선고 92다34162 판결 — CaseNote — casenote.kr/대법원/92다34162
- 대법원 1998.10.2. 선고 98다28879 판결(사서증서 인증일자 = 확정일자) — CaseNote — casenote.kr/대법원/98다28879