주식회사 한목
BUSINESS
연도변 정밀조사
PRECISE SURVEY
착공 전 초기치 확보부터
준공 후 비교까지, 한 번에
연도변 정밀조사는 공사로 인한 민원에 대한 보상 기준과 예측하기 어려운 민원에 대비한 기초자료를 확보하고, 기술적·법적 대응력을 준비하는 조사입니다. 착공 전 사업 영향범위 안의 시설물을 정밀 육안조사하고 계측기를 부착해 초기치를 확보한 뒤, 공사 중과 완공 후에 같은 위치·같은 조건으로 재측정해 변화를 판단합니다.
한목은 사전·사중·사후 3단계를 일관된 기준으로 수행하고, 360° VR 촬영·CAD 조사망도·보고서 법무 공증으로 기록의 누락과 다툼을 줄입니다.
3 PHASES
사전 · 사중 · 사후 정밀조사
PRE
사전 정밀조사
착공 전 (철거가 있으면 철거 전)
- 건축물 상세 외관조사 — 균열·누수·박리·박락·백태·철근노출·마감재 탈락
- 360° VR 동영상 촬영(전·후·좌·우·상·하) 및 사진 기록
- CAD 외관 조사망도 작성(균열 번호·위치·형상)
- 건물경사계(Tiltmeter) 플레이트 · 균열 게이지(Crack Gauge) 부착 및 초기치 측정
- 조사 동의·인터뷰, 보고서 법무 공증
DURING
사중 정밀조사
공사 중 (굴착·항타·발파 등 진동 공정)
- 사전조사와 비교해 기존 손상의 진행성 분석
- 건물경사계 · 균열 게이지 변위 측정(정기 측정 관리)
- 필요 시 소음·진동 측정(dB(A)·dB(V))
- 관리기준 초과 시 즉시 보고 및 추가 조사
POST
사후 정밀조사
완공 또는 사용 전
- 최종 계측 및 사전 초기치와 비교
- 동일 위치·동일 각도 재촬영으로 손상 변화 대조
- 공사 영향 여부 판단 및 피해 개연성 검토
- 보수·보강 검토 기초자료 제공
WORKFLOW
수행 흐름 8단계
ITEMS
조사 항목과 기록 방법
| 구분 | 조사 항목 | 방법 · 적용 기준 |
|---|---|---|
| 기초 자료 | 건축물대장·잔존 도면, 준공연도·구조형식·층수·용도, 굴착 경계로부터의 이격거리, 기초 현황·어스앵커 존치 여부 | 관련기관 협의 및 도면 수집, 현장 답사 |
| 외관 손상 | 균열(위치·폭·길이·방향), 누수·백태, 박리·박락·층분리, 철근노출, 타일·마감재 탈락, 담장·옹벽 배부름 | 균열자(Crack Scale)·균열현미경으로 균열 방향에 직각으로 폭 측정, 최대 균열폭과 분포 기록(세부지침 공통편 부록 1) |
| 기울기 | 건물 4면 외벽 모서리의 기울기, 최저층 바닥의 부동침하 기울기(장변·단변) | 토탈스테이션·데오도라이트·디지털 경사계(세부지침 건축물편 조사범위 준용) |
| 계측기 | 건물경사계(Tiltmeter) 플레이트, 균열 게이지(Crack Gauge) | 굴착 전·부재 변형 전 설치·초기치 확보(KCS 21 30 00 3.16.7). 재측정은 온·습도 조건을 같게(세부지침 1.2) |
| 영상 기록 | 360° VR 전면 촬영, 드론 항공 영상(필요 시) | 특허 제10-2388777호·제10-2484280호 시스템 적용 |
| 도면 | CAD 외관 조사망도(정면·배면·측면, 균열 번호 체계) | 사중·사후 재조사 시 동일 번호로 추적 |
| 신뢰성 확보 | 현장조사 · 조사결과 · 보고서 법무 공증 | 공증인법 제57조 사서증서 인증 |
GRADING
손상 등급 판정 기준(준용)
연도변조사는 법정 안전점검이 아니지만, 사전·사후 비교가 가능하도록 국토교통부 「시설물의 안전 및 유지관리 실시 세부지침(안전점검·진단 편, 2021.12.)」의 상태평가기준을 준용해 손상을 등급화합니다.
콘크리트 균열 — 최대 균열폭 (표 6.23)
| 등급 | 최대 균열폭 cw | 비고 |
|---|---|---|
| a | 0.1mm 미만 | |
| b | 0.1 ≤ cw < 0.2mm | |
| c | 0.2 ≤ cw < 0.3mm | |
| d | 0.3 ≤ cw < 0.5mm | 하자판정기준(외벽 0.3mm) 이상 |
| e | 0.5mm 이상 | 균열 면적률 20% 이상이면 등급 하향 |
건축물 기울기 — 각변위 (표 6.32)
| 등급 | 기울기 | 의미 |
|---|---|---|
| a | 1/750 이내 | 예민한 기계기초의 위험 침하 한계 |
| b | 1/500 이내 | 구조물의 균열 발생 한계 |
| c | 1/250 이내 | 구조물의 경사도 감지 |
| d | 1/150 이내 | 구조적 손상이 예상되는 한계 |
| e | 1/150 초과 | 구조물이 위험할 정도 |
박리는 깊이 0.5·1.0·25mm, 박락·층분리는 깊이 15·20·25mm, 누수·백태는 흔적의 건조·습윤·진행 상태와 면적률(5·10·20%)로 등급화합니다(같은 지침 표 6.27~6.29). 국토교통부 공동주택 하자판정기준은 콘크리트 외벽 균열 0.3mm 이상을 하자로 봅니다(2014.1. 시행).
MONITORING
사중조사 계측 관리
계측 빈도 · 초기치
- 모든 계측기의 설치와 초기치 측정은 굴착 전 또는 부재 변형 발생 전에 완료(KCS 21 30 00:2024 3.16.7)
- 굴착기간 중 항목별 주 2회 이상, 굴착 완료 후 주 1회 이상을 원칙으로 하고, 이상 징후·급변 시 빈도를 늘림(같은 시방서 3.16.3)
- 해체·철거 전후에도 변위를 확인(3.17.1)
- 정기 계측 결과는 서면 보고 후 보관(3.16.1)
관리기준 예시
| 계측 항목 | 1차 | 2차 | 3차 |
|---|---|---|---|
| 건물경사계 | 1/1,000 | 1/850 | 1/500 |
| 균열측정계 | ±0.20mm | ±0.38mm | ±0.50mm |
| 수평변위계 | 1/700 | 1/500 | 1/250 |
국토교통부 「사후지하안전영향조사 매뉴얼」 작성 예시. 현장별 관리기준은 지하안전평가서·계측관리 보고서에서 별도 설정합니다. 한국지반공학회 기술강좌(2020.1.)는 인접 건물 각변위 1/500 내외를 주의단계, 1/600까지를 안전단계로 관리할 것을 제안합니다.
DELIVERABLES
산출물
연도변 정밀조사 보고서
조사 개요·대상 시설물 목록·사용 장비·측정 위치도, 건물별 외관 조사망도, 손상 사진 대장, 계측 초기치표, 등급 판정, 엔지니어 종합 의견. 한목 저작권 등록 서식 적용.
360° VR 콘텐츠 · 영상
건물 전체면 VR 영상과 평면화 이미지, 손상 위치 데이터. 클라우드에 저장해 휴대기기로 현장에서 바로 확인할 수 있습니다.
법무 공증본
보고서를 사서증서로 인증해 작성 시점과 내용의 존재를 공적으로 증명합니다. 민원·분쟁 시 제출용.
사중·사후 비교 보고서
초기치 대비 변위·균열 변화량, 동일 위치 대조 및 손상 진행성 비교 분석.
REFUSAL
조사를 거부당했을 때
설명·설득
조사가 건물주에게도 '공사 전 상태의 공식 기록'이 되어 유리하다는 점을 설명합니다.
협조 요청 기록
공문·문자·전화·방문 일정 조율 기록을 충분히 남깁니다.
우편 공문 발송(필요시)
조사행위 거절시 「인접건물 사전조사 협조 요청」 우편을 발송해 요청 사실과 일자를 공식 기록으로 남깁니다.
외부 기록 · 보고서 기재
외부에서 확인 가능한 부위만이라도 촬영하고, 보고서에 협조 요청 불응 사실을 기재해 인허가기관에 설명합니다.
건축분쟁전문위원회 2024 사례집 사례 11은 건물주 거부로 외부 사진만 확보한 현장에서 '사전조사 요청을 받은 사실이 없다'는 다툼이 생긴 사례입니다. 결과보다 '시도한 기록'이 남아 있는지가 중요합니다.
NOTARIZATION
보고서 법무 공증이란
조사 보고서를 공증인법 제57조에 따른 사서증서 인증으로 공증합니다. 촉탁인이 공증인 앞에서 서명·날인(또는 확인)하고 공증인이 그 사실을 증서에 적는 방식입니다.
대법원은 사서증서가 인증 절차를 마치면 인증일자가 곧 확정일자가 된다고 판시했습니다(1998.10.2. 선고 98다28879). 즉 '그 날짜에 그 내용의 보고서가 존재했다'는 점이 공적으로 증명됩니다.
다만 인증은 문서의 존재 시점과 작성자 서명의 진정성을 증명할 뿐, 측정값의 진실성까지 공증하는 것은 아닙니다. 그래서 조사 방법의 객관성(동일 조건 재측정, 공식 등급기준 준용)이 함께 중요합니다.
PROJECTS
대표 수행 현장
사전 → 사중 → 사후
통복지하차도 건설공사
평택시 발주. 사전 정밀조사(이오산업개발)부터 사중·사후 정밀조사(중앙건설)까지 전 단계 수행.
사전 정밀조사
월곶~판교 복선전철 제2·9·10공구
국가철도공단 발주. 2공구 동부건설, 9공구 금호건설㈜, 10공구 계룡건설㈜. 사전 정밀조사.
사전 → 사중 → 사후
제주 일도이동 행복주택 건설공사
LH 한국토지주택공사 발주, 흥남종합건설㈜. 사전·사중·사후 정밀조사.
사전 정밀조사
국회대로 지하차도 및 상부공원화(1단계)
서울시 발주, 한신공영. 도심 지하차도 공사 인접 시설물 조사.
사전 정밀조사
인덕원~동탄 복선전철 제3·5·10공구
국가철도공단 발주, 극동건설·DL E&C·DL건설. 철도 노반공사 인접 시설물 조사.
사전 정밀조사
수도권광역철도(GTX) B노선 민간투자사업 1-1공구
국가철도공단 발주, ㈜포스코이앤씨. 사전 정밀조사.
FAQ
자주 묻는 질문
사전조사는 '비교 기준'이고, 사중·사후조사가 있어야 '변화'를 증명할 수 있습니다. 진동이 큰 공정이 있거나 노후 건물이 가까운 현장은 사중조사(정기 계측)를 권장하며, 준공 전 사후조사로 공사 영향 여부를 마무리해 두면 준공 후 제기되는 민원에 대응하기 쉽습니다.
굴착 영향범위 안의 건물별로 기초·외벽 하단부의 주요 균열(폭 0.3mm 이상, 굴착 방향으로 진행하는 균열 등)에 균열 게이지를, 골조·벽체에 건물경사계 플레이트를 설치합니다. 수량은 건물 규모·노후도·이격거리에 따라 현장 답사 후 제안합니다.
현장조사 완료 후 정리·공증 절차를 거쳐 발행합니다. 세대 출입 협조가 늦어지면 기간이 늘어날 수 있으며, 급한 경우 가보고서를 먼저 드릴 수 있습니다.
착공 일정에 맞춰 사전조사 계획을 세워 드립니다
굴착·철거 착수 2~3주 전에 연락 주시면 주민 안내, 조사 동의, 계측기 설치까지 일정에 맞게 진행합니다.
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함께 보면 좋은 서비스
참고 법령·자료
- 가설흙막이 공사 KCS 21 30 00:2024 — 국가건설기준센터(원문), 확인에 사용한 전사본은 2차 출처 — www.kcsc.re.kr
- 시설물의 안전 및 유지관리 실시 세부지침(안전점검·진단 편, 2021.12.) — 국토교통부(한국시설안전협회 게시본) — www.assi.or.kr/download/law/
- 사후지하안전영향조사 매뉴얼 — 국토교통부(CODIL 2020.7. 게시 PDF) — www.codil.or.kr/filebank/files/202007/policy/BBS_202007300925528811.pd…
- 기술강좌 '흙막이 가시설 공사의 주요 관리사항' — 한국지반공학회 지반 매거진 2020년 1월호 — www.kgs-m.org/magazine/kgsm/sm-12/pt-post/nd-168
- '아파트 외벽 균열, 0.3㎜ 이상이면 하자' — 국토교통부 보도(대한민국 정책브리핑, 2014.1.3.) — www.korea.kr/news/issueQAView.do?newsId=148772074
- 시공 중 지반계측 KCS 11 10 15 — 국가건설기준센터(원문); 균열측정기 관리기준 참고치는 실무 해설(2차 출처) — www.kcsc.re.kr
- 공증인법 제57조(인증 방법) — 국가법령정보센터 — www.law.go.kr/법령/공증인법/제57조
- 대법원 1998.10.2. 선고 98다28879 판결(사서증서 인증일자 = 확정일자) — CaseNote — casenote.kr/대법원/98다28879
- 2024 건축분쟁조정 사례집 — 건축분쟁전문위원회 사무국(국토안전관리원, 2025.3.) — www.yeonsu.go.kr/UpFiles/board_1/%5B%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%B6%84%EC%9F%…
- 인접건축물 정밀조사(연도변조사) 용역별 조사범위 — 건설표준시험원(업계 자료, 2차 출처) — www.cstc.kr/sub02/sub02_02.php
- 인접건축물 현황조사 서비스 안내 — 홈체크(업계 자료, 2차 출처) — homecheck.kr/service/siteinvestigation
- 인접건물 사전조사란 무엇일까? — 으뜸안전기술 블로그(업계 자료, 2차 출처) — blog.edsafety.co.kr/
- 등록특허 10-2388777 「360도 VR 카메라를 이용한 연도변 조사 서비스 제공 시스템」 — Google Patents — patents.google.com/patent/KR102388777B1/ko
- 등록특허 10-2484280 「드론을 이용한 연도변 조사 서비스 제공 시스템」 — Google Patents — patents.google.com/patent/KR102484280B1/ko